Ventilation : ce que dit la loi pour les logements
Publié par Raphaël Foulon, directeur de la publicationMis à jour le
En France, un logement doit être ventilé : c'est une exigence de construction depuis plusieurs décennies et un critère du logement décent pour la location. Les règles dépendent de l'année de construction : l'arrêté du 24 mars 1982 fixe les débits des logements construits depuis 1982, la RE2020 ajoute des contrôles pour le neuf, et tout logement loué doit permettre une aération suffisante. Voici les textes, qui doit faire quoi, et comment se mettre en règle.
Quels textes imposent la ventilation ?
L'arrêté du 24 mars 1982 relatif à l'aération des logements est la référence. Il impose une aération générale et permanente : l'air neuf entre par les pièces principales (séjour, chambres), circule sous les portes et sort par les pièces de service (cuisine, salle de bains, WC), avec des débits minimaux selon le nombre de pièces. Il autorise les systèmes qui modulent les débits, comme les VMC hygroréglables. Ces valeurs s'appliquent aux bâtiments construits depuis 1982 ; un logement plus ancien relève des règles en vigueur à sa construction, y compris lors d'une rénovation.
La RE2020, pour les logements neufs depuis le 1er janvier 2022, ajoute une mesure obligatoire de l'étanchéité à l'air et une vérification de la ventilation à la réception : voir notre article RE2020 et ventilation.
Le décret sur le logement décent s'applique à tout logement loué comme résidence principale, quelle que soit sa date de construction : le logement doit permettre une aération suffisante.
Le principe d'aération imposé par l'arrêté de 1982
- Entrées d'air : l'air neuf entre dans les pièces principales, séjour et chambres
- Passage de transit : l'air circule sous les portes intérieures, à ne jamais boucher
- Bouches d'extraction : l'air vicié et humide est repris dans les pièces de service
- Extracteur : en VMC, un caisson aspire l'air en continu ; il ne doit pas être arrêté
- Rejet : l'air extrait est évacué à l'extérieur
Location : ce que doit garantir le bailleur
Pour être décent, un logement loué doit remplir plusieurs critères liés à l'air, rappelés par Service-public.fr :
- le logement permet une aération suffisante ;
- les dispositifs d'ouverture (fenêtres) et les éventuels dispositifs de ventilation sont en bon état ;
- ils permettent un renouvellement de l'air et une évacuation de l'humidité adaptés à une occupation normale et au fonctionnement des équipements.
S'y ajoute la performance énergétique : depuis 2025, seuls les logements classés A à F au DPE peuvent être loués en métropole, A à E à partir de 2028 et A à D à partir de 2034. La ventilation entre dans le calcul du DPE : voir notre article DPE et ventilation.
Qui paie quoi ? Le bailleur fournit et remplace les équipements (caisson de VMC, gaines, bouches usées). Le locataire assure l'entretien courant, comme le nettoyage des bouches et des entrées d'air, au titre des réparations locatives prévues par le décret n° 87-712 du 26 août 1987. En copropriété, une VMC collective est un équipement commun dont l'entretien est organisé par le syndic.
Un logement mal ventilé : les recours du locataire
Condensation, moisissures, odeurs qui stagnent : un défaut de ventilation se voit vite (voir VMC et condensation). Service-public.fr décrit la démarche :
- Prévenir le bailleur par écrit : de préférence par lettre recommandée avec accusé de réception, en décrivant le problème.
- Signaler si besoin : dans certains départements, le service Signal Logement permet de faire intervenir les services de l'État.
- Mettre en demeure : si le bailleur conteste ou ne fait rien, par une nouvelle lettre recommandée.
- Concilier ou saisir le juge : après 2 mois sans accord, la commission départementale de conciliation ou un conciliateur de justice peut être sollicité, puis le juge des contentieux de la protection.
- Décision du juge : il peut ordonner les travaux, réduire le loyer ou suspendre son paiement jusqu'à leur réalisation.
Le locataire doit continuer à payer son loyer pendant la procédure : il ne peut pas suspendre les paiements de lui-même.
Appareils à combustion : des règles de sécurité en plus
Une chaudière, un poêle, un insert ou une cheminée consomment de l'air et rejettent des fumées. Leur amenée d'air ne doit jamais être obstruée. L'ADEME signale qu'une VMC peut être incompatible avec des appareils à gaz non étanches (arrêté du 2 août 1977 modifié), qu'un insert a besoin d'une entrée d'air indépendante pour que la VMC ne perturbe pas son tirage, et qu'une hotte qui rejette l'air dehors doit avoir son propre conduit. Le monoxyde de carbone, émis par les appareils à combustion qui fonctionnent mal, cause environ 4 000 intoxications par an en France selon l'ADEME. Entretien annuel des appareils et ramonage sont obligatoires : voir ramonage obligatoire : règles et prix.
Comment mettre un logement en conformité ?
- Installer une VMC simple flux hygroréglable : la solution la plus courante quand des gaines peuvent passer dans les combles ou un faux plafond, voir VMC hygro B : fonctionnement et notre page VMC simple flux hygroréglable.
- Ajouter des entrées d'air dans les pièces principales, sur les fenêtres ou les murs : voir entrées d'air hygroréglables.
- Poser une ventilation mécanique répartie (un extracteur par pièce de service) quand une VMC est trop difficile à installer, une solution que l'ADEME cite pour les logements d'avant 1982.
- Étudier une ventilation par insufflation ou une double flux décentralisée, en vérifiant leur conformité selon l'âge du logement.
Un professionnel vérifiera ensuite les débits et le détalonnage des portes. Pour les aides, une prime CEE est possible pour une VMC performante, avec un montant fixé par chaque fournisseur ; MaPrimeRénov' ne finance plus la VMC par geste depuis le 1er septembre 2026, sauf dans une rénovation d'ampleur. Détails dans aides pour une VMC en 2026, estimation avec notre simulateur, et installateurs dans notre annuaire. Pour aller plus loin sur la qualité de l'air intérieur, voir aussi notre page ventilation.
Questions fréquentes
La VMC est-elle obligatoire dans un logement ?
Une aération générale et permanente est obligatoire dans les logements construits depuis 1982 (arrêté du 24 mars 1982), le plus souvent assurée par une VMC. Pour un logement plus ancien, la règle est celle de sa date de construction, mais tout logement loué doit permettre une aération suffisante pour être décent.
Un logement sans VMC peut-il être loué ?
Oui, s'il permet une aération suffisante et que ses dispositifs d'aération sont en bon état, comme l'exige le décret sur la décence. Un logement ancien peut être ventilé naturellement, par des grilles et des conduits. En revanche, condensation et moisissures liées à un défaut de ventilation peuvent le rendre non décent.
Qui doit entretenir la VMC dans une location ?
Le locataire assure l'entretien courant (nettoyage des bouches et des entrées d'air). Le bailleur prend en charge le remplacement des équipements usés ou défectueux, comme le caisson ou les gaines. En copropriété avec VMC collective, l'entretien est organisé par le syndic.
Peut-on boucher une entrée d'air ou une grille d'aération ?
Non. L'ADEME rappelle qu'il ne faut jamais obstruer une entrée d'air ou une bouche d'extraction. Dans une pièce avec un appareil à combustion, c'est aussi une question de sécurité face au monoxyde de carbone.
Que faire si mon logement loué a de l'humidité et des moisissures ?
Cherchez d'abord la cause (fuite, infiltration, défaut de ventilation), puis informez le bailleur par écrit. S'il ne fait rien, mettez-le en demeure, puis saisissez la commission de conciliation ou le juge des contentieux de la protection après 2 mois.
Sources
- Service-public.fr, Logement à louer décent, vérifié le 21 mars 2025 (aération, humidité, calendrier de performance énergétique, recours).
- ADEME, Comment améliorer la qualité de l'air chez soi ?, guide 2026 (arrêté du 24 mars 1982, détalonnage, appareils à combustion, ventilation mécanique répartie, monoxyde de carbone).
- Arrêté du 24 mars 1982 relatif à l'aération des logements ; décret n° 87-712 du 26 août 1987 relatif aux réparations locatives.
